繼上海寶格麗酒店后，深圳房企華僑城又將旗下五星級酒店資產(chǎn)擺上貨架？
日前，有市場傳言稱深圳前海華僑城艾美酒店已經(jīng)被掛牌待售，采取整棟出售的模式，總價達(dá)18億元。
艾美酒店是國際酒店集團(tuán)萬豪國際旗下五星級酒店品牌。2019年11月，華僑城深西集團(tuán)與萬豪國際集團(tuán)簽約，引入萬豪國際旗下瑞吉酒店與艾美酒店。今年2月，深圳前海華僑城艾美酒店正式開業(yè)，酒店設(shè)有332間客房及21間套房。
據(jù)悉，該酒店所在地塊是華僑城集團(tuán)于2018年斥資超14億元獲得。
地產(chǎn)高歌猛進(jìn)時，不少地方都將配建五星級酒店作為土地出讓時的硬性要求，酒店大多成為房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)物，是房企資產(chǎn)配置的一部分。
如今，地產(chǎn)行業(yè)步入下行，地產(chǎn)酒店模式難以為繼進(jìn)入存量周期，以房企為主的酒店業(yè)主方急需剝離部分資產(chǎn)回血，以緩解債務(wù)壓力。
去年下半年至今，就有大量房企出售酒店資產(chǎn)出售，包括萬達(dá)、金茂、綠地等頭部持有的五星級酒店，量級均在10億元以上。去年底，華僑城也將上海寶格麗酒店以24.3億元出售，接盤方是江蘇金峰集團(tuán)。
被拋售的酒店資產(chǎn)
2018年，華僑城以底價42億元拿下深圳寶安中心區(qū)新安街道的兩宗商業(yè)用地，兩宗地塊都有配建五星級酒店的要求。其中，前海艾美酒店所在的地塊土地總面積約1.2萬平方米，計(jì)入容積率的總建筑面積約7萬平方米，包含酒店4萬平方米，商業(yè)5736平方米，公寓2.5萬平方米。地塊掛牌起始價為14.33億元。
據(jù)悉，目前深圳前海華僑城艾美酒店并未公開掛牌出售，而是由中介代理進(jìn)行銷售。
根據(jù)OTA平臺顯示，深圳前海華僑城艾美酒店日常大部分房型房價在千元左右，與上海寶格麗酒店5000元/起的價格相比，更為大眾化。今年跨年時，上海寶格麗酒店的跨年夜房費(fèi)一度高達(dá)30余萬。
除體量相對較小，從酒店定位、所處地段、知名度和稀缺性來看，上海寶格麗酒店都要優(yōu)于深圳前海華僑城艾美酒店。而艾美酒店能否以18億元的價格整體出售，也有待市場驗(yàn)證。
事實(shí)上，去年至今，國內(nèi)拍賣價格過億的酒店數(shù)量不在少數(shù)，而實(shí)際交易量并不多。其中，由于酒店資產(chǎn)價格不斷調(diào)整，大量賣家無法實(shí)現(xiàn)交易。
據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2023年中國內(nèi)地酒店投資交易市場熱度創(chuàng)新高，共成交58單，交易金額達(dá)到239.4億元，占亞太區(qū)酒店投資市場交易額的32.3%。盡管整體來看酒店交易市場持續(xù)火熱，但具體到項(xiàng)目投資上依然非常謹(jǐn)慎。
一般來說，若業(yè)主方面臨債務(wù)壓力，作為抵押物拍賣的酒店資產(chǎn)，大多會經(jīng)過幾輪流拍、降價才能順利出讓。如涵蓋了天津麗思卡頓酒店的不良債權(quán)資產(chǎn)包，該資產(chǎn)包于2023年8月首次拍賣，起拍價為29.59億元；而歷經(jīng)多次流拍后，第四次拍賣時起拍價已降至20億元。
此外，深圳市龍崗區(qū)的大鵬新區(qū)佳兆業(yè)金沙灣大酒店01不動產(chǎn)也在今年5月28日二拍流拍，起拍價約為13.37億元，評估價約為23.87億元。此前的5月8日，該標(biāo)的首次在阿里資產(chǎn)拍賣網(wǎng)拍賣，最終流拍，當(dāng)時的起拍價為16.71億元。
隨著酒店資產(chǎn)掛牌數(shù)量逐漸增多，供過于求的情況持續(xù)，也會影響市場氣氛，這些明星資產(chǎn)難免會陷入“有價無市”的尷尬境地。
前四月銷售額僅60億元
房地產(chǎn)下行、債務(wù)壓頂，華僑城不得不出售資產(chǎn)以“回血”。
年報數(shù)據(jù)顯示，2023年，華僑城（000069.SZ）實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入556億元，同比減少27%；2022年和2023年，公司合計(jì)凈虧損超210億元。而截至2023年底，華僑城有息負(fù)債總額1334億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為619.52億元，同比減少10.03%。
為回籠資金，去年以來華僑城頻繁出售項(xiàng)目。
2023年11月，華僑城將南京建鄴一宗地塊擺上貨架，起拍價為2.48億元。地塊用途為零售商業(yè)、商務(wù)金融、商務(wù)金融（酒店式公寓）的地塊，是華僑城南京歡樂海岸的組成部分。同月，西安華僑城還掛牌轉(zhuǎn)讓了 “曲江新區(qū)太平坊項(xiàng)目”，轉(zhuǎn)讓底價11.45億元，項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為商業(yè)及酒店。
不過，“房子不好賣了”，銷售縮水是房企經(jīng)營每況愈下的核心因素。2023年，華僑城累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額449億元，較2020年的千億規(guī)模腰斬。
以被傳出售的深圳前海華僑城艾美酒店為例，其地塊所以在公寓項(xiàng)目寶灣公寓銷售情況也不容樂觀。
據(jù)悉，該項(xiàng)目由深圳華僑城西部置業(yè)有限公司操盤。2022年，華僑城寶灣推出的建面約103-278平方米公寓，單價僅4.1萬起，在同一區(qū)域這一價格屬于低位。而到了2023年，寶灣公寓的單價則進(jìn)一步下探到3.8萬元。
在當(dāng)下的房地產(chǎn)環(huán)境，“以價換量”成為市場常態(tài)，這也導(dǎo)致房企的毛利下降，甚至直接虧損。華僑城就在2023年年報中指出，報告期凈利潤為負(fù)主要源于地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)金額和毛利率較上年同期下降，對部分項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。
進(jìn)入2024年，華僑城的銷售仍無明顯好轉(zhuǎn)，2024年1-4月，華僑城累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積35.7萬平方米，同比減少46%；合同銷售金額60.2億元，同比減少54%。
在2023年文旅行業(yè)強(qiáng)勢復(fù)蘇后，今年華僑城另一大板塊文旅業(yè)務(wù)也進(jìn)入平穩(wěn)期。
數(shù)據(jù)顯示，1-4月，華僑城旗下文旅企業(yè)合計(jì)接待游客2372萬人次。其中，春節(jié)期間接待游客460萬人次，同比2022年提升20%。
可以對比的是，2023年，華僑城“五一”假期共計(jì)接待游客596萬人次，按可比口徑較此前一年同期增長148%，復(fù)蘇速度大幅領(lǐng)跑行業(yè)。而2023年上半年，華僑城累計(jì)接待游客7200萬人次，同比增長93%。相比之下，今年的客流或有所下滑。
值得一提的是，2023年10月27日，深圳歡樂谷發(fā)生過山車碰撞事故，造成28人入院就診，其中3人重傷、7人輕傷，直接經(jīng)濟(jì)損失397.50萬元。據(jù)今年1月的事故調(diào)查組公布調(diào)查報告，對12名責(zé)任人員和相關(guān)責(zé)任單位提出了處理建議。其中，歡樂谷副總經(jīng)理羅某某等3人被建議移送司法機(jī)關(guān)處理。
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