香港四大家族的鄭裕彤家族等來“救命錢”。
6月30日，新世界發(fā)展（00017.HK）宣布，成功與有關銀行債權人簽訂了新的再融資定期貸款融資協(xié)議（新銀行融資），對部分現(xiàn)有境外無抵押金融債務（包括銀行貸款）進行了再融資；及協(xié)調了集團其他境外無抵押銀行貸款以與新銀行融資的條款保持一致（經統(tǒng)一銀行融資）。協(xié)議合共涵蓋該集團約882億港元現(xiàn)有境外無抵押金融債務。
新銀行融資包括多筆不同期限的銀行貸款，其中最早到期日為2028年6月30日。也就是說，新世界發(fā)展這次成功續(xù)命三年。
截至2024年底，新世界發(fā)展債務總額達1510億港元，凈負債比率為57.5%，短期債務超322億港元，償債缺口仍巨大。6月初，新世界宣布延遲支付34億美元永續(xù)債利息，雖未直接觸發(fā)違約，但已導致股債雙殺，暴露出資金鏈的脆弱性。
外界多將鄭氏家族的債務危機歸因于三代掌舵者鄭志剛的激進策略，2019年，鄭志剛以近百億拍下當時的杭州地王，2022年，內地房企紛紛暴雷，樓市急轉直下時，其仍計劃在中國內地豪擲百億拿地。
不過，從去年開始，“背鍋”的鄭志剛就相繼退出新世界發(fā)展、新世界百貨中國、周大福珠寶及周大福創(chuàng)建等四家上市公司的相關職務。6月30日晚，新世界發(fā)展董事會宣布，鄭志剛已向董事會提出辭任本公司非執(zhí)行董事及非執(zhí)行政副主席。
這個自2006年就開始參與家族生意運營，2007年出任新世界發(fā)展執(zhí)行董事，曾被認為是鄭氏家族第三代掌舵者的接班人，徹底淡出家族生意的核心。
目前，這家老牌房企由職業(yè)經理人負責日常運營，去年11月，加入新世界20年的黃少媚獲任為新世界發(fā)展行政總裁。此外，鄭家純也將女兒鄭志雯納入核心管理階層，一同組成“家族成員+職業(yè)經理人+專業(yè)人士” 的權力三角。
截至6月30日收盤，新世界發(fā)展總市值僅剩約140億港元，與巔峰時期縮水九成。
新世界生死時刻
新世界拿到了香港有史以來最大規(guī)模的再融資之一，但代價不菲。
根據(jù)早前消息人士透露，新世界正跟超過50家銀行展開最后階段的協(xié)議簽署，力求在時限內完成這項關乎生存的關鍵操作。不過，獲得再融資背后，新世界或許拿出了壓箱底的資產。
年初就有消息稱，新世界發(fā)展或將提供價值150億美元的物業(yè)作為貸款再融資的抵押品。4月，據(jù)資本市場消息，新世界發(fā)展被曝為875億港元貸款新增抵押品，再度將尖沙咀Victoria Dockside綜合體（含K11 Musea及瑰麗酒店）作為次級抵押。除Victoria Dockside外，抵押品池還包含約40個物業(yè)。
過去幾年，為緩解債務危機，新世界發(fā)展就已經不斷出售資產。自2020年開始，該集團便相繼沽清香港巴士業(yè)務、航空租賃業(yè)務、天津港等非核心資產，回籠資金420億港元。
隨后，新世界發(fā)展還拿出深圳前海周大福金融大廈、香港啟德體育園，賣給母公司周大福集團。2024年，該集團將以近2.1億元向前CEO鄭志剛出售K11品牌業(yè)務。
2024財年，新世界發(fā)展出現(xiàn)20年來首次年度虧損，母公司股東應占虧損196.83億港元，年內股價跌幅逾30%。這一年，新世界發(fā)展也完成出售非核心資產80億港元，2025財年目標提升至260億港元，包括多棟香港辦公大樓及杭州A級商辦等大宗交易。
行政總裁黃少媚在中期財報會議上明確表示，改善現(xiàn)金流與降負債是公司的首要任務。
此外，鄭氏家族也在通過購入自家物業(yè)釋放信心。今年初，鄭家純配偶葉美卿斥資1487萬港元購入皇都兩套物業(yè)，黃少媚以5488萬港元購入豪宅。
盡管拿到巨額再融資，有望延緩債務到期壓力，但57.5%的凈負債比率與千億債務規(guī)模仍需要數(shù)年消化。分析人士指出，新世界能否真正脫困，取決于資產處置效率、中國內地銷售回款進度及銀行業(yè)對長期債務結構的容忍度。而2025財年上半年，新世界在內地只賣出了75億元。
2025上半財年，新世界發(fā)展來自持續(xù)經營業(yè)務的收入約167.89億港元，同比減少1.6%；來自持續(xù)經營業(yè)務的核心盈利約44.16億港元，同比減少17.57%。報告期內，新世界發(fā)展來自持續(xù)經營業(yè)務的歸母凈利潤約為-66.33億港元，此前一年同期約5.02億港元。
美銀證券預計，2025至2027財年，新世界發(fā)展將連續(xù)三年錄得基礎凈虧損。去杠桿化意味著新世界需以低于賬面成本的價格出售更多資產。
香港地產黃金時代落幕
作為香港四大家族之一，鄭氏家族的債務危機預示著房地產黃金時代的落幕。
低買高賣、囤地開發(fā)是香港地產商的一大特征。上世紀六七十年代，香港處于動蕩時期，鄭裕彤逆勢囤地，1970年成立新世界發(fā)展并建成香港會展中心，與郭得勝、李兆基、李嘉誠并稱“四大家族”。
1989年，創(chuàng)一代的鄭裕彤宣布辭去董事總經理一職，將話事權交予鄭家純，后者上任后，也主導了一系列大手筆收購，導致新世界發(fā)展外債攀升。為此，鄭裕彤不得不短暫出山，重整困局，直至2012年才真正卸任。
上世紀90年代，新世界發(fā)展與一眾港資進入內地市場，并借北京、廣州、天津、武漢、天津等城市參與舊改工程的大規(guī)模囤地，充分享受土地增值帶來的收益。
2013年，新世界將上海市黃浦區(qū)的一個地產項目以近80億元價格出售，而其拿地時間可追溯到1993年，近20年時間里，地塊從7.5億元升值到了80億元。
國土資源部2010年公布的一份閑置土地名單上，新世界中國被指在北京有三處囤地，包括燕京大廈、新世界家園三期西側公建樓及新景商務樓，涉及總地皮面積約為2.4萬平方米。其中，位于北京崇文門的新景商務樓項目早在2004年8月就簽訂了土地出讓合同，直到2011年仍無動工跡象。
根據(jù)新世界2012年報顯示，財報內所列正在發(fā)展中的40個項目，有八成項目開發(fā)周期長達5年以上，其中有項目甚至長達10年，至今依然處于規(guī)劃。巔峰時期，新世界在中國內地的土地儲備一度超過2000萬平方米。
2014年，中國的房地產市場經歷了一系列調控政策，房地產行業(yè)進入深度調整期，新世界也開始布局以躲避風險。2015年，新世界發(fā)展將北京、上海等9個項目以339億元對價打包出售給中國恒大，這9個項目總建筑面積超過1200萬平方米，幾乎是當時新世界發(fā)展的一半土儲。
如今，土地紅利褪去，這種在地產黃金時代無往不利的模式開始失效，港資早年囤積的非核心地塊面臨貶值風險。
去年，李嘉誠旗下長實集團位于北京的豪宅項目，以七折價格推出新一批房源，引發(fā)購房者震動。該地塊是和記黃埔2001年拿下，至今已20余年。當市場觀望情緒濃厚，首富的樓盤也不得不面臨打折出售的境地。
當囤地模式難以為繼，房地產行業(yè)持續(xù)低迷，鄭氏家族能否透過戰(zhàn)略收縮、資產優(yōu)化重現(xiàn)生機？
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