文/DoNews 李昊原
責(zé)編/楊博丞
我是在周五的晚上見到大飛和他女朋友的，兩人剛剛看完了兩套我愛我家的房子，正打算去看第三套，時(shí)間緊、任務(wù)重，房東連日來催促他搬離的電話，讓他不得不早做打算。
“但我的租金還有二十來天，押金也還在蛋殼那邊，不知道能不能取回來。”大飛有些無奈，讓他稍感到安慰的是，首付半年即將到期的他，虧損和其他租客相比要少得多，和他合租的兩戶租戶，一戶一開始交了一年的租金，另一戶則是走了租金貸，即使不住了還有要繼續(xù)還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，這兩戶的租客決定不搬走，并找大飛統(tǒng)一戰(zhàn)線，周末一同去蛋殼公寓的總部維權(quán)。
大飛對(duì)此有些猶豫：“有用嗎?沒用吧，去的人應(yīng)該很多?！?/p>
在此之前，蛋殼公寓的中介就已經(jīng)聯(lián)系不上了，房東通過物業(yè)聯(lián)系上了大飛他們，并表示已經(jīng)和蛋殼公寓解除了合同，希望他們盡快搬走——至于他們和蛋殼公寓之間的矛盾，房東并不關(guān)心。
一向好脾氣的大飛談到這里忍不住有些惱火，大飛也理解，按房東所說，原本11月初蛋殼公寓就會(huì)打來房租的收入，拖到現(xiàn)在房東已經(jīng)賠了半個(gè)月的錢了——不過，住在房子里的三戶租戶，又有誰沒交錢呢?
而和房東以及另外兩戶租客的交流，也讓他有了新的發(fā)現(xiàn)：蛋殼公寓倒閉是早晚的事情。
房東告訴他，自己每個(gè)月會(huì)從蛋殼收到5300元的租金收入，而三戶租戶交的房租，分別是2340元、2090元和2090元，但當(dāng)初在簽約的時(shí)候，有各種優(yōu)惠活動(dòng)，實(shí)際可以再打上8折，大概分別只要交2000元和1800元，總和也就是5600元，剛好覆蓋住給房東的錢。
“蛋殼太坑了?！贝箫w總結(jié)道。
雖然蛋殼中介沒給過明確回復(fù)，但下半年的租金(半年付)大飛不會(huì)再付了，他在附近已住了兩年多，工作離這里也不遠(yuǎn)，還是希望住在附近。在倉促之間找到比較合適住處也并不容易，而誰是不“坑”的中介他也不清楚，畢竟之前蛋殼看著光鮮亮麗。
在蛋殼出事后，做中介的朋友跟大飛說，我愛我家其實(shí)也不太行了，至于鏈家的自如，我和他分享了自己兩次被“趕走”的經(jīng)歷——可選擇就那么幾個(gè)，太挑剔就沒得選。
對(duì)比鮮明的是，在兩年前，長(zhǎng)租公寓還被看作是朝陽產(chǎn)業(yè)，“租金貸”則是金融創(chuàng)新，不止是蛋殼公寓，鏈家的自如、我愛我家等大公司還有幾十家長(zhǎng)租公寓公司，都在摩拳擦掌地準(zhǔn)備分一杯羹，而吐槽這個(gè)模式的我愛我家前副總裁胡景暉，隔天就被公司“切割”了。
還不上的債
2018年8月17日，胡景暉曾在電話會(huì)議上表示：“以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格，而且這些長(zhǎng)租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房?jī)r(jià)格上漲，長(zhǎng)租公寓企業(yè)一味滿足資本市場(chǎng)的胃口，現(xiàn)在發(fā)展嚴(yán)重跑偏了?！彼€提醒道，如果長(zhǎng)租公寓暴雷，會(huì)比P2P更嚴(yán)重。
隨即，為我愛我家打拼了18年的胡景暉，被董事長(zhǎng)謝勇開除，胡景暉對(duì)外表示，壓力來自于鏈家董事長(zhǎng)左暉。
兩年過去，P2P剛剛清零，蛋殼就接著暴雷了，難道說當(dāng)年只有胡景暉一個(gè)人是清醒的嗎?肯定不是，但他一定是礙眼的那一個(gè)。
對(duì)行業(yè)高管來說，自如、蛋殼被點(diǎn)名，左暉和蛋殼的創(chuàng)始人高靖不開心，我愛我家董事長(zhǎng)謝勇估計(jì)也不開心——謝勇并不是房地產(chǎn)行業(yè)出身，他長(zhǎng)期從事金融行業(yè)，剛剛“蛇吞象”收購了我愛我家，還簽了對(duì)賭協(xié)議，我愛我家當(dāng)時(shí)也在做長(zhǎng)租公寓，就算沒有左暉，謝勇估計(jì)也要開除這個(gè)打自己臉的下屬。
之后，鏈家繼續(xù)坐穩(wěn)行業(yè)老大的位置，蛋殼公寓成功上市，我愛我家也完成了對(duì)賭協(xié)議，老板們滿足資本市場(chǎng)的目的達(dá)到，中下層員工也在跟著狂歡。
我們采訪了一位自如管家，她表示那時(shí)不少房子的收房?jī)r(jià)格極高，高到她現(xiàn)在“難以理解”，上文中“以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%”并不夸張，由于來自如的時(shí)間較晚，她自嘲沒趕上“好事兒”：“那會(huì)兒收房管家有的一個(gè)月收入能達(dá)到二三十萬，第二個(gè)月就能買輛車?！?/p>
這場(chǎng)從上到下的大躍進(jìn)，也給幾家公司埋了不少雷。
這位管家所在的區(qū)域，自如最近幾年一直處于虧損狀態(tài)，一套房子的收價(jià)和出租的租金往往差異懸殊——有的租金總和比收價(jià)高幾千元，有的像文章開頭蛋殼的那套房子，只高幾百元，還有的租金甚至不如收價(jià)高。
最后一種情況，管家介紹稱，有可能是當(dāng)初收價(jià)太高，一直租不出去，最后只好降價(jià)出租，還有可能是由于拆除了原本的隔斷，房間的租金總和一下子大降，轉(zhuǎn)為虧損了。
當(dāng)時(shí)積極拿房的幾家公司大概都是如此，管家形容是“前任挖坑，后人來填”。據(jù)她了解，這樣虧損的區(qū)域不在少數(shù)。不管以什么樣的模式來創(chuàng)新，房屋租賃的收入最后一定來自于租戶，當(dāng)房屋的租金甚至難以覆蓋其收價(jià)時(shí)，這個(gè)商業(yè)模式一定是有問題的。
不過，長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式上的兩個(gè)特點(diǎn)，很好地將問題爆發(fā)的時(shí)間延后了。
首先，像文章開頭的三名租戶，分別支付了半年、一年的租金和選擇了租金貸，長(zhǎng)租公寓會(huì)盡量鼓勵(lì)租客這種“早付多付”的行為，而支付房東的錢則是按月支付，這樣就依靠時(shí)間差形成了現(xiàn)金流上的“蓄水池”，長(zhǎng)租公寓就有充沛的現(xiàn)金持續(xù)擴(kuò)張，而收到的新的房子和簽約新的租戶，又會(huì)帶來新的現(xiàn)金流入——看起來就像是“龐氏騙局”。
其次，長(zhǎng)租公寓和房東收房的合同簽約時(shí)長(zhǎng)是1~3年，而和租戶的合同簽約時(shí)長(zhǎng)一般是1年，即使一開始的收價(jià)較高，只要未來的幾年將租金上漲，就能逐漸覆蓋住成本——有了這個(gè)預(yù)期，就有投資者愿意一輪輪去投資，即使虧損也能上市，上市再割一波韭菜繼續(xù)擴(kuò)張——就像蛋殼公寓一樣。
（蛋殼公寓融資歷程 數(shù)據(jù)來源：天眼查）
經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上，技術(shù)進(jìn)步只能在短期為公司帶來超額利潤(rùn)，而可以長(zhǎng)期帶來超額利潤(rùn)的，一定是壟斷。
這樣來看，長(zhǎng)租公寓顯然不存在技術(shù)上的突破創(chuàng)新，未來盈利的可能性便在于壟斷，當(dāng)自如、蛋殼等增長(zhǎng)到足以形成多頭壟斷時(shí)，就可以普遍提高租金價(jià)格了。從左暉、高靖到一眾投資機(jī)構(gòu)，并不存在“傻子”，他們只收割“傻子”。
蛋殼的悲哀在于，去年年末到今年上半年的疫情，把這個(gè)過程打斷了，當(dāng)市場(chǎng)需求不足的時(shí)候，原本滾雪球式的增長(zhǎng)便出現(xiàn)了問題，
今年上半年，蛋殼被曝和房東談降低租金的事情，如果房東不答應(yīng)，他們就會(huì)解約，如果答應(yīng)了，房東收到的錢少了，但租客交的錢并沒少。
而自如今年上半年同樣也和一部分房東解約了，不過管家告訴「DoNews」，這是由于最近公司要求盈利，會(huì)采取“一些手段”把業(yè)績(jī)掰正，但不包括強(qiáng)行停房東租金，賠償也會(huì)及時(shí)給到，疫情期間還會(huì)補(bǔ)貼服務(wù)費(fèi)，對(duì)比下很“良心”了。
這是因?yàn)樽匀绫澈筮€有鏈家做支撐，而蛋殼背后可沒有一只會(huì)下金蛋的母雞。
今年第一季度，蛋殼公寓收入19.40億元，凈虧損12.344億元。從招股書來看，蛋殼公寓在2017年、2018年、2019年分別營(yíng)收6.57億元、26.75億元、71.29億元，凈虧損2.72億元、13.7億元、34.37億元。營(yíng)收越多，虧損就越多，從不盈利，在這一點(diǎn)上蛋殼公寓可以說是不忘初心，有始有終了。
蛋殼暴雷之后，胡景暉11月23日曾在微博估算了下蛋殼的資金缺口，他給出的答案是至少100億，這個(gè)數(shù)字和暴雷的頭部P2P平臺(tái)不相上下，他兩年前的預(yù)言被部分證實(shí)了。
而蛋殼公寓公司聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼CEO高靖，早在今年6月因創(chuàng)立蛋殼公寓之前參與的商業(yè)投資而受到地方政府部門調(diào)查，無法行使其在蛋殼公寓董事會(huì)以及公司的管理職責(zé)。有一種說法認(rèn)為，如果高靖沒出事，蛋殼可能還沒事。
幾天前，從上市時(shí)13美元跌到不足2美元的蛋殼，在負(fù)面消息下股價(jià)居然迎來了一波上漲，原因是有消息傳出我愛我家考慮收購蛋殼。
這或許就是資本故事的力量。
解不開的結(jié)
蛋殼暴雷引起了空前的社會(huì)關(guān)注，還有一個(gè)原因，是關(guān)乎“住”這一基本生活需求，而且真實(shí)地?fù)p害到了人民的利益。
長(zhǎng)租公寓成功地讓租戶和房東都成了輸家，并引發(fā)了嚴(yán)重的對(duì)立——這幾天房東停水停電、撬鎖撬門，甚至雙方對(duì)峙的消息屢見不鮮。
老老實(shí)實(shí)交錢的租戶自不用說，房東也是受害者。我們采訪了一位三十出頭的女性蛋殼房東，她有一處位于劉家窯的97平米的三居室，靠多年積蓄付的首付，還在還房貸，每月的6號(hào)，蛋殼會(huì)打給她7481元，她自己則在離公司更近的地方租房住。11月6號(hào)，蛋殼沒有打過來錢，她也不知道怎么辦才好，只是計(jì)劃在15天違約期滿時(shí)再聯(lián)系下租戶看看。
近期，「DoNews」前往位于北京的蛋殼公寓總部，有些破舊的大樓下排著長(zhǎng)隊(duì)，年輕一些的多是租戶，年紀(jì)較大的多是房東，現(xiàn)場(chǎng)還有維持秩序的保安和輔警。
據(jù)我們了解，在蛋殼北京總部，這里的辦事效率并不高，要排號(hào)，并且每天的號(hào)只有幾百個(gè)，而蛋殼一季度財(cái)報(bào)顯示其運(yùn)營(yíng)的公寓數(shù)目達(dá)到41.9萬間，受其影響的租戶和房東，幾百萬應(yīng)該是有的。
在場(chǎng)的所有人都知道蛋殼沒錢了，但不在這里等，他們也不知道去哪里。房東害怕房客不肯搬走，房客擔(dān)心被換鎖和驅(qū)趕，“家”反而成為了不安的緣由。
截至「DoNews」發(fā)稿，還沒有統(tǒng)一的處理方案出來，不過據(jù)稱微眾銀行目前提示租戶暫時(shí)無法還貸。在蛋殼事件中，還值得一提的是租金貸這種“金融創(chuàng)新”，這也是長(zhǎng)租公寓的標(biāo)配之一，租戶相當(dāng)于向微眾銀行等機(jī)構(gòu)貸款，而微眾銀行則一次將一年的房租打給蛋殼，部分租戶無比糾結(jié)不敢搬走的主要原因就是，要是搬走了，還要還錢怎么辦?
但這一形式顯然對(duì)蛋殼極為有利，要是蛋殼自己去貸款，反而還沒辦法這么輕易地獲取資金，也因此，長(zhǎng)租公寓一直鼓勵(lì)租金貸。自如管家告訴「DoNews」，每有一位租戶選擇了租金貸，管家都會(huì)獲得50元的提成，并且會(huì)有專門推薦貸款的人來給管家門培訓(xùn)。不過她作為“良心管家”，一般不會(huì)建議，因?yàn)樗闵侠?，?shí)際上租戶分期支付的錢，要比季付更貴一些。
按她的經(jīng)驗(yàn)，自如大概只有十分之一的租戶選擇了分期，應(yīng)屆生基本都會(huì)選擇分期，因?yàn)榭梢悦馐掷m(xù)費(fèi)，服務(wù)費(fèi)還會(huì)有折扣。至于蛋殼公寓，租戶選擇分期的比例暫時(shí)不清楚，但根據(jù)「DoNews」目前采訪的情況來看，要高于自如的比例。
所以當(dāng)?shù)皻け├缀?，相?dāng)一部分租戶就會(huì)面臨這一尷尬的局面。實(shí)際上，蛋殼和房東到底是租賃關(guān)系還是委托關(guān)系，現(xiàn)在也沒有明確的說法，不同地區(qū)莫衷一是，長(zhǎng)租公寓模式上的創(chuàng)新，讓監(jiān)管都有些跟不上了。
當(dāng)潮水退去后，才知道誰在裸泳，蛋殼公寓讓我們看到了一地蛋殼，但長(zhǎng)租公寓的故事并不算結(jié)束，甚至對(duì)某些公司來說還是利好。
就在今天，自如正式宣布并購貝客青年精品公寓，入局集中式公寓，至此，自如已經(jīng)覆蓋了分散式合租、整租、豪宅、集中式獨(dú)棟和社區(qū)等租住產(chǎn)品。
寒冬之際好抄底，巴菲特所說的“在別人恐懼的時(shí)候貪婪”，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中也適用，畢竟，就算所有的中介都“坑”，沒房子的人，也還是要找地方住。也許，真的有“熱心”的資本，愿意拉蛋殼一把呢?
但人不是資本，在北京的冬天里無家可歸，真的太冷了。
